“秦董，我需要您的帮助，大概30个亿，股权比例您控股都行。
  给我一年的时间，我能过这一关。”
  秦天川闻言有点意外，“一年时间？”
  虽然他不涉足房地产业，但他家老二老三都有这方面的业务。
  他很清楚，从拍下土地到规划设计再到开盘销售，一般起码需要1年的开发周期，销售完毕还需要再加上半年左右的时间。
  面对秦天川的疑问，孙红兵像是恢复了此前的自信，
  “秦董，其实……房地产不是什么高大上的行业。”
  他忽地笑了起来，指了指一旁的卿云，
  “您女婿如果想做这个行业，他一定能成为这个行业的领袖。”
  冲着正在摆出自谦表情的卿云点了点头，孙红兵叹了口气，
  “其实，这个行业，只是数学游戏。
  秦董，小卿，它的本质很简单，就是一个公式。”
  找服务员拿过纸笔，孙红兵开始比划起来，“一个楼盘的净现金流取决于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块。
  一个房产公司的净现金流，取决于手上各楼盘的净现金流总和。
  也就是说，各个楼盘的净现金流汇总到一起的速度，在一个规定的期间内，是一个房产公司年度利润多寡的决定性因素。
  那么实际上，房产公司的盈利能力，就等同于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块的速度。”
  见刚刚孙红兵牵了话头，卿云也问出了心中的疑惑，
  “也就是说，孙总，您认为公式里面，速度这个变量，是决定这个行业利润多寡的决定性因素？”
  孙红兵笑着点了点头，“是的，我知道，很多人说是杠杆的利用率。
  但杠杆这玩意儿，整个行业里都是一样的，能获得贷款的渠道就那么多。
  速度才是这个行业的唯一答案。”
  此时的孙红兵，其实挺感激卿云这样的提问。
  孙红兵自己也算一方大佬，他很清楚大佬时间的珍贵，卿云的提问，为他争取到了时间。
  他心里很明白秦天川对这个女婿的看重，干脆为他详细的解惑，顺带也向着秦天川详细说明着自己的经营理念。
  “瞬驰最重要的战略基点就是对现金流的严格控制，把有限资金的使用效率提高到极限。”
  他指着自己列出的三大板块，“购买土地上，我从不和地方协商拿地，我所有的土地都是通过竞拍方式拿到的。
  而且我只拿生地，这些土地都是在城市的边缘地带或者规划中的新中心。
  生地，往往不被那些注重短期效益的当地开发商看好，竞争相对不激烈，而且有未来升值的潜力，基本上也没有拆迁的遗留问题。
  这就确保了我拿到的地，是无需再经历土地整理阶段，这为我节约了半年的时间。
  因为是生地，我也有了后面和当地博弈的底气，我如果迟迟不开发，他们也急。”
  接过秦天川散过来的烟，孙红兵心里笑了笑。
  这一小局，他赌赢了。
  秦天川果然对这个女婿很是栽培。
  “第二便是建造周期速度。在这上面，我将普遍需要1-2年的开盘周期缩短到了6个月。”
  说到这里他轻轻一笑，“去年9月，瞬驰在津门市塘沽区拍到了一块40万平米的地块，从进场施工到开盘销售，我只花了两个月时间。”
  听到这里秦天川都呆了，一脸惊讶的问着，“小孙，你怎么做到的？
  按照预售办法，投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%以上才能取得预售证。”
  他都不算建设工程规划许可证、施工许可证的取得时间了，孙红兵这两个月拿到预售证的操作，太特么的极限操作了。
  孙红兵缓缓说道，“秦董，一般施工企业的毛利率，按照建筑规范的规定被核定是8%-20%，实际上基本都是8%左右。
  我承诺给他们20%，但是要求他们全额带资进场。钱是他们垫的，资金成本在他们，所以他们才是最前期工期最关心的人。”
  卿云闻言讶然失笑。
  他突然想起了几年后那部叫做《奋斗》的青春偶像剧。
  漏风小棉袄米莱就是这么帮衬陆涛的，让她爸这个建筑商带资进场。
  孙红兵笑了一下，“当然，津门这个项目是有一定偶然性的。
  这个地块本身带着一定的任务性质，所以天时地利人和之下，我做到了两个月。
  但是，瞬驰在各地的项目，都是以6个月作为最迟开盘期限。
  规划、建造的时间缩短，让瞬驰的获利能力大增。
  特别是在所谓的三线城市，比如荆州、榆次这些地方，我只需要投入几千万购地。
  4-6个月就开盘收钱，一般开盘当天我便收回了所有的成本，剩下的全是利润，也会在3个月内完成清盘。”
  说到这里，他更加耐心的为卿云‘讲解’着，
  “瞬驰的商业模式就在于‘缩短从现金到现金的周期’。
  现金流体现了一家开发商的实战能力，为了顺应瞬驰的全国战略，我的预算从半年调整一次缩短到月，进而现在缩短到周。
  资金管理上，我甚至做到了以天为单位。
  每个项目的开工开盘时间、回款、现金调度，一切以天为单位，任何一个时间节点均不得有延误的借口。
  所有的业务开展全部围绕现金流来进行，全公司统一调度资金。
  这是内部控制，外部上面，我决定一块土地的取舍，一是考虑低价，二是看付款方式的优劣。
  拍下地块后，我会极力的和地方商谈降低首付款的比例和延长结算的周期，如果这方面有弹性的空间，我宁肯提高土地的购买价格。
  这不是在败家，而是我对整个房地产产业的长期看好，用眼前的利益来换时间。
  因为无论我怎么买，在随后地价快速上涨的过程中，我都是在便宜的时间入手的。
  同时，因为有我的存在，地方也会非常的欢迎，因为我也间接抬高了周边下一宗土地的起拍价。”
  说罢，他笑了笑，“当然，我也承认，这是我摊子铺的太大，太缺钱了导致的。”
  而后他却冲着卿云挤了挤眼睛，指了指公式，“但我相信，你会理解。”
  卿云哭笑不得点点头，“孙总，您可真是在做数学题啊，不断的求极限。”
  孙红兵也是一个学霸，15岁便考入武汉大学水利专业（武汉水利电力学院），21岁当很多人大学都还没毕业的时候，他便取得华清大学工学硕士学位。
  他不继续读下去的原因，仅仅是因为当年对某个世纪工程投票结果不满，认为学术界太无用了。
  “是的，就是不断的求极限，公式就摆在这里。
  房地产的本质就是速度，现金流的速度，一个关于速度的数字游戏，不断的挑战安全边界。
  只不过，我没掌握好这个平衡，所以出现了今天的困局。”
  孙红兵回答的很坦率，并没有避讳自己陷入困局的原因。
  卿云闻言心里却是明白了过来。
  如果仅仅从战略本身而言，孙红兵无疑是一个天才。
  他一眼看穿了房地产产业的暴涨特质，然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。
  2001年的瞬驰年销售额不过8亿，行业霸主万可的年销售额45亿。
  2003年的瞬驰年销售额45亿，行业霸主万可是63亿。
  2004年的瞬驰年销售额达到了100亿，是万可和富利的总和。
  但是当时的王师一点都不慌。
  就在这一年，瞬驰的危机全面爆发。
  因为，这是一个明眼人一眼便能看见失败的结局，毫无技术含量。
  2004年瞬驰的辉煌，不过是在垂死挣扎，因为早在2003年7月，瞬驰的‘现金流方程’便没有了正数解。
  随着负数的叠加计算，快速周转下，资金池很快便会枯竭。
  瞬驰的行业第一，是一场悲壮的登顶。
  卿云拿起笔，开始在纸上算了起来。
  倒也不复杂，在孙红兵给定的几个参数下，很快所需资金便出来了。
  “29.6亿。”
  孙红兵点了点头，“大差不差，我算也是需要30亿左右，瞬驰才能渡过这一关。”
  秦天川听明白了，也就是说，孙红兵认为，此刻瞬驰终止一切拿地计划，在足量资金的支撑下，他是有把握在一年之内，将手里所有的楼盘开发销售完毕的。
  瞬驰，也就自然起死回生。
  秦天川摇了摇头，“但你这样做，在我看来没有任何意义。
  这么一来，一年后你把我的钱一还，你手里就只剩下几个亿现金而已。
  当然，比起2000年你手里只有不到1个亿的现金来说，增长的非常快了。
  但房地产公司，最核心的竞争力是地，而不是现金。
  只有现金，相当于是你把公司全部清盘了，重头来过。
  我且不说你耽误的发展时间，几个亿的现金，按照你刚刚测算的土地价格趋势，你在一线城市地都拿不起。”
  孙红兵耸了耸肩膀，“所以我建议您是增资入股，只要秦董你的资金在里面不撤走，一年后我就有钱继续拿地。”
  卿云笑了一下，“孙总，您这就说的不厚道了，实际上如果厚朴的资金不撤走，你根本无需停止拿地。”
  他敲了敲桌上的纸，“我爸的资金一进来，从现在到明年一季度末的缴款期限，还有9个月。
  你只需要不断的在三线城市拿地开发，按照你的速度，可以滚上两轮，足够支付土地款了。
  我算过，完全足够，30个亿，足以让你不受这次危机的影响。”
  孙红兵此时有点懊悔把公式写出来了。